¿Qué consecuencias tiene la eliminación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria?

¿Qué consecuencias tiene la eliminación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria?

Desde RN Tu solución hipotecaria somos conscientes que la venta de un piso procedente de una herencia no suele ser una tarea fácil. Sin embargo, hasta hace muy poco existía un artículo que lo hacía más complicado aun y que ahora ha sido derogado. Se trataba del artículo 28 de la Ley Hipotecaria. ¿Qué supone que se haya derogado?

En resumidas cuentas, esto se traduce en que ya se puede vender sin problemas un piso heredado cuando no se es heredero forzoso. De hecho, hasta hace pocas semanas, el artículo 28 de la Ley Hipotecaria obligaba a que los herederos tuviesen que esperar un plazo de dos años para beneficiarse de la fe pública registral respecto de los inmuebles heredados cuando no eran los forzosos, es decir cónyuge, descendientes (hijos) y ascendientes directos(padres).

El artículo decía, concretamente: “Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúense las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos».

Esta limitación suponía que hasta que no transcurrieran 2 años desde la fecha de la muerte del causante, la inscripción de la finca a nombre de esos herederos no directos no surtiría efecto frente a terceros, con la posibilidad de que en este período de tiempo se pudieran presentar más personas reclamando parte de su herencia al no ser herederos forzosos legales y no haber testamento.

Esto es, que los herederos no directos no podían tomar decisiones sobre una propiedad heredada hasta que no se cumplieran dos años del fallecimiento de la persona causante. (Se consideran herederos forzosos a los ascendientes, descendientes y cónyuges del causante, por lo tanto, herencias por ejemplo entre hermanos, o de tíos a sobrinos, es decir de herederos legítimos y/o voluntarios, quedarían bajo esta limitación).

¿Y qué consecuencias tiene la supresión de dicho artículo?

Al suprimirse dicho artículo 28 de la Ley Hipotecaria, cualquier acción de compraventa de las propiedades heredadas queda libre de limitaciones, con lo que no habrá que esperar esos dos años desde la fecha de fallecimiento del causante para convalidar la inscripción registral de los herederos no directos, permitiendo la venta del inmueble heredado.

Cabe destacar que ninguna propiedad está sujeta a esta limitación ya, pues la nueva ley es de carácter retroactivo, ya que no establece derecho transitorio que regule las operaciones anteriores al 3 de septiembre de 2021, por lo que al no señalarse nada, el artículo 28 deja de aplicarse sobre todas las propiedades que estén pendientes de que transcurra el plazo indicado de los 2 años, esto es, dejan de estar sujetas a esa limitación.

Es por ello, que esta supresión del artículo 28 beneficia tanto a compradores como a vendedores. A los vendedores en el sentido que podrán vender los inmuebles a precio de mercado, ya que dicho artículo hacía que al final se redujese el precio de compraventa de los inmuebles.

Y a los compradores, pues no corren el riesgo de comprar una vivienda con la posibilidad de perderla, en el caso que en el periodo de 2 años apareciese un heredero directo y reclamase la propiedad, ya que no podían negarse a devolverla, eso si, éstos deberían asumir la hipoteca con la que estuviese gravado el inmueble.

Artículo escrito por Héctor Chamizo   Twitter: @hectorchamizo

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