¿Qué pasa con el contrato de arras si alguien se echa para atrás?

¿Qué pasa con el contrato de arras si alguien se echa para atrás?

Cuando una propiedad se pone a la venta, el primer paso para cerrar la operación es que exista un acuerdo entre la parte vendedora y la parte compradora. Normalmente, el vendedor anuncia su propiedad a un precio determinado, pero siempre es habitual que el comprador realice una oferta por debajo de dicha cantidad.

Al hacer esta propuesta, el vendedor decidirá si la acepta o si realiza una contraoferta.

Finalmente, es probable que ambas partes se pongan de acuerdo o que no lo hagan. En caso de que suceda lo primero, el siguiente paso para formalizar la compraventa es firmar el contrato de arras.

Un contrato de arras, es un documento privado que firman vendedor y comprador para formalizar la reserva del inmueble y pactar las condiciones de la compra. Junto a la firma de este contrato, el comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero destinada a reservar el inmueble, que habitualmente será del 10% del valor total de la vivienda.

Existen varios tipos de contratos de arras, de modo que lo que pase si alguien se echa para atrás, dependerá de lo que estipule el documento. Dado que ambas partes lo firman, se comprometen legalmente a asumir las consecuencias en caso de cambiar de parecer.

En concreto, hay tres clases de contrato:

• Contrato de arras penitenciales o de desistimiento: este tipo de contrato de arras es el más habitual de los tres. Suele ser el propuesto por las inmobiliarias dado que permite que cualquiera de las partes se eche para atrás, pero incluyendo una indemnización para el perjudicado.

Su funcionamiento es muy sencillo. Al firmar el contrato, el comprador entrega el 10% del total de la compra al vendedor en concepto de señal. Si se echa para atrás, perderá dicha señal, mientras que si es el vendedor quien toma la decisión, tendrá que devolver al comprador el doble de esa cantidad.

• Contrato de arras confirmatorias: este contrato es vinculante a la compraventa, de modo que, si una de las partes se echa para atrás, la otra puede (interponiendo una demanda judicial), exigir que la operación siga adelante o reclamar una indemnización por daños y perjuicios.

Habitualmente, en estos contratos no suele especificarse el tipo de penalización, como sí sucede en el anterior.

• Contrato de arras penales: al igual que el contrato de arras confirmatorias, se trata de un acuerdo de tipo vinculante. La diferencia entre ambos, es que en este documento se especifica la indemnización a pagar en caso de echarse para atrás.

Si el vendedor no quiere seguir adelante, tendrá que pagar la indemnización pactada y atenerse a que el comprador exija el cumplimiento del contrato. Si es el comprador quien incumple, perderá la señal y tendrá que abonar la cantidad que estipule el documento.

Es un contrato similar al de arras confirmatorias, con la diferencia de que en este sí se especifica la penalización.

Como ya hemos indicado, el tipo de contrato que se firma prácticamente en la totalidad de compraventas de viviendas, es el de arras penitenciales. Así pues, en caso de ser la parte compradora, tendrás que dar al vendedor una señal del 10%, que perderás si finalmente decides no comprar el inmueble.

Si, por otro lado, eres la parte vendedora, recibirás esa señal, pero tendrás que devolverle al comprador el doble de dicha cantidad si finalmente tomas la decisión de no vender tu casa. En el supuesto de que te haya entregado 20.000€ de señal, deberás devolverle 40.000.

No obstante, y como nos recuerda Ricardo Gulias, director de RN Tu solución hipotecaria, “cuando se compra un inmueble siempre es preferible asesorarse con profesionales, pues las cantidades de dinero en estos acuerdos son significativas”.

Desde RN Tu solución hipotecaria, nuestros expertos están a tu disposición para cualquier tipo de duda con este u otros documentos legales implicados en la compraventa de una vivienda.

Artículo escrito por Héctor Chamizo   Twitter: @hectorchamizo

Centro de Estudios de www.tusolucionhipotecaria.com