Las hipotecas del futuro (2/3)

El proceso de solicitud de una hipoteca

El proceso actual de solicitud de una hipoteca está basado en la recopilación de documentación en papel que se enviará a través de un escáner o físicamente a los departamentos hipotecarios o al director del banco que va a tramitar la operación. Este trabajo lo puede hacer un intermediario hipotecario o lo lleva directamente el cliente a la oficina correspondiente. Ahora mismo el proceso requiere mínimo 3 personas para el aprobado económico que son el intermediario de crédito/cliente , director del banco, departamento de riesgos de la entidad.

Consumimos gran cantidad de papel y tiempo, recursos que pueden y deben ser optimizados. Por otro lado, si la hipoteca se llega a aprobar , necesitaremos un tasador, y si se firma, participarán también el notario, junto con su equipo, el Registro de la Propiedad, y la gestoría que hace los trámites de pago de impuestos y de recoger las escrituras del notario y llevarlas al registro de la propiedad correspondiente para inscribir la compra y la hipoteca, así como cancelar las cargas que pudiera haber, como hipotecas o embargos. Todas estas acciones necesitan de otros documentos que deben aportarnos diferentes empresas o entidades, que normalmente tienen en archivos , quizá ni tan siquiera informatizados, que si estuvieran en sistemas blockchain inviolables, podrían programarse para que se pudieran aportar a nuestra cadena para completarse. Por ejemplo la cédula de habitabilidad de la finca «X» que la tiene el ayuntamiento de la población «Y» o el CEE, podrían ser remitidas automáticamente al notario o al Registro cuando se procediera a hipotecar dicha finca. O los impuestos como el IBI, o si existiera un Registro de las comunidades de propietarios, donde se tuviera la certeza o no de estar al corriente de pago, o que se ha pasado o no la ITE del edificio.

Como es sabido cuando un comprador y un vendedor llegan a un acuerdo, es necesario que tanto uno como otro aporten una serie de documentos para empezar el proceso. El vendedor deberá entregar escritura de la finca, Certificado de eficiencia energética, cédula de habitabilidad en muchos casos, certificados de saldo pendiente o saldo 0 de hipotecas que graven la finca, certificado de la comunidad de propietarios de estar al corriente de pagos, los impuestos municipales pagados o las facturas de los suministros al día. El comprador por su parte deberá entregar a la entidad o a su intermediario de crédito la documentación económica necesaria para el estudio, que son los DNI/NIE , las 3 últimas nóminas, el contrato de trabajo, la vida laboral, la declaración de renta, los movimientos bancarios de los últimos 6 meses, el extracto de los ahorros, y los recibos de los pagos que tengan en vigor de otros préstamos o hipotecas si tiene.

Es en este momento, cuando el vendedor le entrega la documentación a la parte compradora y este último prepara su documentación económica (puede tardar varios días), es cuando el cliente puede llevar la documentación al intermediario o directamente a la entidad .Si todos esos documentos (nóminas, rentas, movimientos bancarios, contratos de trabajo, vida laboral) estuvieran en la nube el intermediario, creemos que con la eliminación próxima de cada vez más oficinas bancarias, los intermediarios de crédito inmobiliario van a ganar terreno en el campo hipotecario español, ya que hoy en día es en torno a un 4% y en el resto del mundo anglosajón supera el 50%, o la entidad bancaria. El director deberá analizar por medio de sus programas de credit scoring la operación y dar o no el aprobado. Este proceso como es manual, ya que hay que introducir los datos en el programa, depende del tiempo y las ganas y necesidad que el director del banco tenga. Es decir un proceso que puede tardar 1 hora , a veces se prolonga semanas. Si el intermediario de crédito está conectado a la nube de los departamentos de riesgos d las entidades, se ganará en agilidad, ya que éste sólo se dedica a tramitar hipotecas.

Una vez que la operación económica esté «ok» el banco podrá dar las condiciones de aprobado, y si al cliente le parecen correctas., se deberá proceder a tasar la finca que se compra. Este proceso vuelve a dilatarse. El sistema blockchain podría estar ligado a base de datos de valor de las fincas emitidas por empresas competentes , y evitar la tasación física ya que los valores estarían ya filtrados, y solo habría que multiplicar el valor de la base de datos por los metros reales de la finca que se irían recogidos con una conexión directa al catastro y mediante algoritmos, y estimaciones comparativas válidas y homologadas, creadas por las actuales compañías tasadoras.

Si la tasación es correcta, la entidad ya puede emitir la oferta vinculante (FEIN), con antelación suficiente para que el cliente la pueda valorar. La tecnología blockchain verificaría que el cliente la ha tenido tiempo suficiente y que ha ido validando los procesos por lo que se da por enterado de las condiciones finales y da su conformidad a ellas. Este proceso está tardando, dependiendo de la comunidad autónoma ( en Cataluña hay 14 días de reflexión% en el resto del país 10 días. Además el cliente debe ahora firmar el acta previa como mínimo un día antes de la firma hipotecaria, por lo que debe ir dos veces a firmar ante notario. Con la actual crisis del coronavirus, en el que hay que estar recluido y además vigilar los contactos, estamos exponiendo nuestra vida y la de los demás. FIPER y 5 de oferta vinculante). Este proceso, actualmente está tardando entre 25 y 60 días.

Trabas en el proceso

El proceso standard de solicitud de hipoteca conlleva 3 problemas principales: aumento del coste, tiempos de procesamiento prolongados y falta de transparencia. Actualmente en el proceso hipotecario participan: los comparadores de préstamos e hipotecas, intermediarios de crédito inmobiliario, directores o comerciales de banca, departamentos de análisis de riesgos, tasadores, notarías, gestorías, ayuntamientos, hacienda , y registros de la propiedad.

Es probable que cada una de estas funciones cuente con un gran equipo de personal administrativo que se encargue de la tramitación del papel físico. Se calcula que cada expediente hipotecario, tendrá del orden de 150 páginas, y además el soporte físico se debe guardar 10 años mínimo por temas de blanqueo de capitales y las notarías tienen que mantener el protocolo por los tiempos de los tiempos.

Cada participante de la operación, que hoy en día son totalmente necesarios, y naturalmente incrementan el coste en torno a un 1%. Además de incrementar el proceso en tiempo, sobre todo en la verificación de la documentación por parte de las gestorías.

También es importante enfatizar en que cada uno de ellos trata documentación y debemos vigilar que no esté manipulada, y que sea perdurable. Además al transmitirse por mail puede haber problemas a la hora de proteger la confidencialidad de documentos muy importantes. También destacaremos que cada uno es responsable de sus documentos y no hay agilidad a la hora de traspasar la información ni la documentación.

Cuando el proceso hipotecario y de venta de la vivienda ha acabado, el bien pasa a cambiar de propiedad y debe inscribirse al nuevo propietario. Muchas veces ha habido problemas de inscripción del bien, o de cancelación de cargas, que no se han podido arreglar, ya que el anterior propietario ya ha desaparecido, o como ya ha cobrado le da igual si se subsana o no. El blockchain y la cadena interconectada con todos los intervinientes permitiría subsanarlo ya que podrían recoger la documentación de los diferentes intervinientes al estar debidamente autorizada.
Evitando errores humanos, los procesos serían más limpios , ágiles y económicos.

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