¿Qué es la extinción de condominio y cómo afecta cuando hay una hipoteca?

¿Qué es la extinción de condominio y cómo afecta cuando hay una hipoteca?

Al comprar y heredar un inmueble concreto de manera conjunta con otro individuo se genera lo que se denomina un condominio. Puedes comprar un inmueble al 50 % u otro porcentaje porque uno de los compradores haya aportado más que el otro, y heredar el 50 % de un inmueble o un porcentaje inferior porque seáis más personas para repartir.

Asimismo, el inmueble que pasa a tu propiedad puede estar gravado por una hipoteca, sea porque la hayas solicitado para comprarlo, o porque ya viniera gravado por una hipoteca en el caso de ser heredado. ¿Qué tienes que hacer cuando no quieres continuar compartiendo una propiedad con otra persona?

Lo habitual es ofrecer al otro propietario que compre tu parte y para ello hay que valorar el inmueble y determinar cuánto dinero se le paga. A esta acción se le denomina extinción de condominio.

Se acude al notario con la finalidad de que redacte una escritura en donde se manifieste la voluntad de separar los bienes compartidos, junto a la valoración que se hace del inmueble y el establecimiento de la cantidad que hay que pagar al que vende, que casi siempre será del 50% de la citada valoración.

Los impuestos a pagar en una extinción de condominio son más bajos que en una operación de compraventa Mientras que en la compraventa pagamos el impuesto de transmisiones patrimoniales, que se sitúa entre un 5 % y un 10 % en función de la comunidad autónoma donde se halle la vivienda, en la extinción de condominio pagamos el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), que va del 0,50 % al 1,50 %, también dependiendo de la comunidad autónoma donde se ubique el inmueble.

Así, es interesante conocer de primera mano qué ocurre con la extinción de condominio cuando hay hipoteca en la vivienda. Es habitual encontrarse con parejas que se han separado sin estar casados o que se han divorciado, y que en su convenio regulador han acordado que uno de los dos se quedaba con la vivienda.

En el primer caso, el que se queda la vivienda debe acudir al banco y solicitar la hipoteca que necesita. El banco evaluará si tiene capacidad para pagar la hipoteca, lo que significa que la cuota resultante no ha de superar el 40 % de sus ingresos, y en tal caso se la concederá.

En la segunda situación, el que se queda la vivienda deberá solicitar también la hipoteca y presentar el convenio regulador. Aquí en ocasiones nos encontramos con que el inmueble ya se ha inscrito en el registro de la propiedad a nombre de uno, pero la hipoteca sigue a nombre de los dos.

El banco concedió la hipoteca a dos personas, y ahora puede considerar que la persona que se queda con la vivienda no tiene capacidad de pago. Esto supone un problema serio, porque el que ha cedido la vivienda a cambio de recibir una cantidad ve como la propiedad ya no está a su nombre, pero en cambio sigue siendo deudor de un préstamo.

Artículo escrito por Héctor Chamizo   Twitter: @hectorchamizo

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