¿Cuándo conviene subrogar una hipoteca?

¿Cuándo conviene subrogar una hipoteca?

Anclarse a la firma de una hipoteca con una entidad financiera no tiene por qué ser un camino definitivo en el pago del préstamo. Los créditos hipotecarios firmados por los españoles tienen un duración de 23 años en promedio, según los datos de la estadística inmobiliaria del Colegio de Registradores. ¿Cuándo resulta conveniente subrogar una hipoteca?

A lo largo de ese periodo se puede hacer un cambio de decisión con respecto a la entidad que nos ha proporcionado la hipoteca. Y es que es posible que puedas encontrar ofertas con otra entidad para que tus condiciones sean más favorables o porque quieras cambiar la titularidad de la deuda. A esto se le llama subrogación y puede acarrear algunos costes, pero muchas veces puede ser beneficioso para el usuario.

En este sentido, nunca está de más, “ver todas las posibilidades que nos ofrece el mercado”, según explica Ricardo Gulias, director de RN Tu solución hipotecaria. Poder comparar en todo momento las opciones disponibles, nos sitúa en perspectiva desde el punto de vista del cliente y quizá “podamos dar con una hipoteca que nos abarate las condiciones” que tenemos en la actualidad.

Como punto de entrada, cabe decir que subrogar una hipoteca arrastra consigo la modificación de una de las partes intervinientes en el crédito en sí. De esta manera, se dan dos posibles alternativas: o bien una subrogación del acreedor o subrogación del deudor.

La primera opción supone un cambio de entidad financiera, seguramente en búsqueda de condiciones más interesantes. Teniendo en cuenta cómo se encuentra el sector inmobiliario con una competitividad cada vez mayor y un incremento de la oferta, con el Euríbor en terreno negativo, es posible que como deudores podamos encontrar condiciones mejores que las que tenemos. Si es así, el cliente consigue mejorar su situación hipotecaria sin tener que realizar una cancelación de las cifras que se deben y asumir los costes que arrastra.

Previamente a tomar la decisión de llevar a cabo la subrogación de la hipoteca, en este caso una subrogación del deudor, hay que tener en cuenta la situación del mercado y buscar la opción que nos sea más provechosa. De manera general será aquella en la que se mejoren las condiciones, pero hay que tener en cuenta que la propia entidad puede hacer modificaciones sobre lo establecido mediante una novación.

Ante el supuesto de que la entidad que nos ha proporcionado el crédito hipotecario no estuviera por la labor de esta cambio de subrogación sí nos resultaría más favorable realizar la cancelación de nuestra hipoteca actual. Eso sí, es especialmente ventajosa en los primeros años, cuando los intereses superan la amortización del capital.

Además, la subrogación del deudor convendrá especialmente cuando las condiciones sean mejores que las que ofrecen en el mercado, valorando los gastos que implican esta operación, frente a los de formalización de un préstamo hipotecario.

¿Se pueden mejorar las condiciones al subrogar una hipoteca? En el momento en el que cambiamos de entidad crediticia, intentamos que nuestras comisiones sean menores, que tenga una menor vinculación de productos o diferentes cláusulas. De lo contrario, no optaríamos por el cambio. Por tanto, sí es posible. Igualmente, es probable que, aprovechándonos de la nueva Ley Hipotecaria, optemos por pasar nuestro préstamo a tipo fijo o variable.

La siguiente cuestión es… ¿Cuáles son esos costes que tenemos que asumir por subrogación? Desde el verano, al tomar esta decisión y subrogar tu hipoteca a otro banco con el cambio de tipo de interés el antiguo acreedor no podrá exigir una compensación mayor al 0,15% del capital reembolsado anticipadamente. En este caso, solo si esto se realiza en los tres primeros años del contrato que hayamos firmado.

Artículo escrito por Héctor Chamizo   Twitter: @hectorchamizo

Centro de Estudios de www.tusolucionhipotecaria.com