¿Cómo te afecta como cliente hipotecario la última resolución del TJCE?

¿Cómo te afecta como cliente hipotecario la última resolución del TJCE?

El fallo del Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas (TJCE) sobre los costes de las hipotecas españolas podría tener un impacto negativo para los bancos. Es de esperar se extienda a lo largo de varios años, ya que los tribunales locales decidirán caso por caso. Sin embargo, la duda es cómo puede afectar de cara al cliente.

¿Qué ha cambiado desde el fallo de la Corte Suprema española en 2018? El TJCE modificó la forma en que considera la “comisión de apertura” (1% de la hipoteca). Esto ya no se considera parte de las obligaciones contractuales generales (precio) de la hipoteca, sino más bien como una cláusula adicional, que se analizará por separado.

Además, la “comisión de apertura” no puede imponerse a menos que se cobre como resultado de un servicio prestado o un coste incurrido por el banco. Si la comisión se considera no transparente y nula, o no está justificada, se abre la puerta a reclamos por parte de los clientes.

Además, el TJCE ha declarado que todos los costes de las comisiones de apertura que se declaran no transparentes son nulos y, por lo tanto, deben ser pagados por el banco, a menos que haya regulaciones específicas que regulen quién los pagó (por ejemplo, el impuesto de AJD).

“Creemos que este nuevo fallo podría aumentar otros los costes relacionados con la hipoteca para los bancos (es decir, excluyendo la comisión de apertura) en un 65%, pero esto finalmente lo decidirá el Tribunal Supremo”, resaltan los expertos de Barclays.

¿Qué gastos se pueden reclamar como cliente? Según apunta Ricardo Gulias, director de RN Tu solución hipotecaria: “Creo que esto afecta principalmente a la comisión de apertura, aunque es verdad que las asociaciones de afectados argumentan que los honorarios de la notaría, del registro, de la tasación y otros gastos de gestión (excepto el AJD) también deberían incluirse”. Eso sí, parece que es posible que solo se quede en la primera parte.

El fallo parece no considerar el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que es el componente más grande de los costes totales totales, en línea con la resolución anterior de la justicia española.

Asimismo, la decisión del TJCE establece un período de 5 años como válido para reclamar. Los tribunales locales y, en última instancia, el Tribunal Supremo español probablemente decidirán cuándo comienza este período, ya sea desde la fecha de constitución de la hipoteca o desde otra etapa del proceso.

Este es un punto muy relevante ya que las asociaciones de afectados han estado haciendo campañas para que pudieran reclamar aquellas hipotecas con más de 15 años de antigüedad (vida promedio de una hipoteca en España), por lo tanto, este elemento sí puede ser algo positivo para las entidades bancarias.

Parece que esta decisión extendería los costes judiciales para los bancos durante un período más largo, lo cual podría ser positivo para los intereses de los clientes.

En el lado negativo desde el punto de vista del usuario, el fallo limita las reclamaciones a un período de 5 años frente a un posible peor caso de 15 años, y finalmente permite una aclaración sobre la perspectiva de los costes judiciales hipotecarios para los bancos españoles, una vez que el ECJ haya revisado los costos de establecimiento de la hipoteca y el IRPH.

En este momento, no se incluyen estos costos adicionales en las previsiones de las firmas de análisis, a la espera de la aclaración de los equipos gestores de los bancos, que pueden publicar durante la próxima temporada de resultados.

Artículo escrito por Héctor Chamizo   Twitter: @hectorchamizo

Centro de Estudios de www.tusolucionhipotecaria.com