¿Cómo calcular los intereses de tu hipoteca a tipo fijo o variable?

¿Cómo calcular los intereses de tu hipoteca a tipo fijo o variable?

Los bancos centrales han dado el pistoletazo de salida al tensionamiento monetario subiendo los tipos de interés por primera vez en muchos años. Con este telón de fondo, muchos ciudadanos se cuestionan cuánto van a tener que pagar de cuota de hipoteca, especialmente si es de tipo variable –ya que a los tipos fijos no les afecta–. Y, más allá de hecho, muchos ciudadanos también tienen dudas sobre cómo pueden calcular los intereses que tienen que abonar cada mes.

Comprar una vivienda casi siempre va asociada a la solicitud de un préstamo hipotecario. Como bien conocemos, hay tres tipologías: tipo variable, tipo fijo y mixtas. Las tres son mecanismos de financiación que ofrece el banco y que, como contrapartida, tiene el cobro de una serie de intereses y más gastos.

¿Cómo calcular entonces los intereses de tu hipoteca? Esto viene delimitado por distintos factores. Ricardo Gulias, director de RN Tu solución hipotecaria, expone que esto tiene que ver con el tipo de crédito hipotecario que se haya contratado: “viene definido por la hipoteca que tengamos como usuario, ya sea fija, variable o mixta”.

Previo a la firma del préstamo hipotecario, se calcula la cuota que se divide en dos partes completamente diferentes. Una de ellas se destina a la amortización del préstamo y la otra a pagar los intereses. Además, en España estamos dentro del modelo francés en el que al principio de la vida del préstamo se paga un interés mayor y al final se amortiza prácticamente el capital prestado.

En definitiva, las cuotas se han de pagar durante varios años con una cuota mensual, si es variable, el total a pagar variará en función del índice del Euríbor, si es de tipo fijo los intereses de la hipoteca tendrán siempre la misma cuota.

Para calcular los intereses que se pagan dentro de una hipoteca fija es más sencillo: la cuota siempre será la misma a lo largo de todo el tiempo. No obstante, los intereses de la hipoteca serán más elevados y después irán disminuyendo hasta que venza el pago del crédito hipotecario.

Para el tipo de interés hay que hacer un cálculo especial, que se resume en la siguiente fórmula: cantidad pendiente de amortización x tipo de interés/12. Un ejemplo sería si hemos contratado una hipoteca fija al 2% de 200.000 euros a 25 años. El cálculo sobre la primera cuota sería el siguiente 200.000×0,2/12=333,333 euros de interés. Mientras, sobre la segunda sería este: 198.988,23×0,02/12= 331,65 euros de interés. Y así sucesivamente.

En cambio, el cálculo de los intereses a pagar dentro de una hipoteca a tipo variable es diferente. En este caso, el euríbor determina la evolución de la mensualidad. Recordemos que es el indicador que se utiliza en Europa para referenciar los intereses de las hipotecas variables.

La manera de hacer el cálculo es la misma, aunque el tipo de interés varía en función del comportamiento del euríbor en los mercados, que evoluciona en un sentido u otro, teniendo en cuenta las expectativas sobre los tipos de interés en la Eurozona.

Si disponemos de una hipoteca a tipo variable, los cálculos se adaptarán en función del esquema global en el que nos movamos. De forma habitual, en el primer o el segundo año las condiciones son fijas, pasando a ser variables a partir de entonces con una revisión anual o semestral. Por tanto, el interés que los usuarios de estos créditos hipotecarios tengan que pagar dependerá de la situación del Euribor en el momento que en el que se realice la revisión pertinente de la hipoteca.

Artículo escrito por Héctor Chamizo   Twitter: @hectorchamizo

Centro de Estudios de www.tusolucionhipotecaria.com