¿Qué es el acta de transparencia? ¿Qué preguntas te hará el notario para concederte la hipoteca?

¿Qué es el acta de transparencia? ¿Qué preguntas te hará el notario para concederte la hipoteca?

Dentro del proceso de la concesión de la hipoteca y con la nueva legislación se produce el llamado como acta de transparencia. Este es un procedimiento que se realiza de tres a un día antes de la firma del crédito, con el fin de que el prestatario tenga el conocimiento de todos los detalles del contrato que va a firmar. Para ello, realizará un test notarial.

Se trata de una prueba que no era obligatoria hace unos años, pero que se ha convertido en la norma habitual a la hora de constituir unas nuevas hipotecas. ¿Cuál es la razón? Detectar que no hay errores o cláusulas abusivas en los contratos de los créditos hipotecarios. El ejemplo son las cláusulas suelo, IRPH, los gastos etc.

Para realizar este test notarial, que es más bien una ventaja para el solicitante del préstamo, ya que le permite conocer el detalle del préstamo y entender todos sus puntos, se necesita la revisión previa de las condiciones del préstamo hipotecario. Es absolutamente imprescindible estudiarse a conciencia todas sus condiciones para pasar el cuestionario y asegurarte de que estás firmando un préstamo que no tiene errores ni ninguna cláusula abusiva.

Por tanto, las cuestiones son, ¿qué necesitas para acudir al notario?, ¿qué cuestiones te realizará? Según Ricardo Gulias, director de RN Tu solución hipotecaria, esta prueba ante notario se divide en varios procesos: “primero, la entrega de la documentación del banco y, después el acto de transparencia y todas las preguntas que te hará el notario para ver que estás enterado de todo el proceso de la firma de la hipoteca; por lo cual, es necesario que el cliente vaya con los conocimientos prefijados”.

Gulias expone que el usuario necesita tener unos conocimientos previos para pasar el acta de transparencia sin ningún problema. En este sentido, contar con un intermediario de crédito puede facilitar el pase de este test al acompañarte en el proceso: “contar con una empresa como RN Tu Solución Hipotecaria te ayuda a lo largo de todos los trámites, pues un profesional estará a tu lado explicándote todas las preguntas del test para que así tengas el pleno conocimiento de lo que vas a firmar”.

Así, para garantizar que todo el proceso sea transparente para el solicitante del préstamo, el banco deberá haberte enviado o entregado los siguientes documentos. Por un lado, la Ficha Europea de la Información Normalizada (FEIN). Es la que te indica las condiciones del crédito, así como el importe solicitado, el interés, las comisiones etc. Y, por otro, la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE). En este documento te detallarán las cláusulas más complicadas.

También, la copia del proyecto del contrato, el documento que contiene la información del seguro, y, para hipotecas variables, el documento que contiene la advertencia de estar obligado a recibir asesoramiento notarial.

Siguiendo este hilo, el notario te preguntará si has recibido esta documentación, así que para ir conociendo cada documento, es interesante que los tengas controlados antes de acudir a la firma de la hipoteca ante notario.

El notario te hará rellenar un test en el que deberás indicar que has recibido la anterior documentación y que conoces las características de la hipoteca.

El test, es el siguiente:

1. Entrega de la documentación precontractual

1.1.- ¿Confirma haber recibido en el día expresado en su manifestación la siguiente documentación?

a) FEIN SI/NO

b) FiAE SI/NO

c) Copia del proyecto del contrato SI/NO

d) Documento que contiene información de los gastos SI/NO

e) Documento que contiene las condiciones de las garantías del seguro que se exige SI/NO

f) Documento que contiene la advertencia al prestatario de la obligación de recibir el asesoramiento notarial (sólo para el caso de préstamo con interés variable) SI/NO

g) Documento con referencia a las cuotas en diferentes escenarios de evolución del tipo de interés SI/NO

1.2.- ¿La entidad le ha explicado el contenido de los documentos indicados y respondido a sus preguntas? SI/NO

2. Elección de notario

2.1.- ¿Le informó la entidad financiera de que era usted quien tenía derecho a elegir notario? SI/NO

2.2.- ¿Confirma usted que soy el notario elegido? SI/NO

3. Características y amortización del préstamo

3.1- ¿Conoce el capital y la duración del préstamo, y el importe y periodicidad de sus cuotas? SI/NO

3.2.- ¿Conoce que cada una de las cuotas comprende una parte de capital del préstamo y otra parte de intereses? SI/NO

4. Tipo de interés

4.1.- El tipo de interés que le han ofrecido es fijo durante toda la vida del préstamo o está prevista su variación en algún momento. FIJO/VARIABLE

4.2.- ¿Existen en su oferta bonificaciones para el tipo de interés en caso de que contrate determinados productos con el prestamista o entidades por él señaladas? SI/NO

4.3.- En caso de préstamo a interés fijo, ¿sabe usted que no se beneficiará de una bajada futura de los tipos de referencia del mercado? SI/NO

4.3.- En caso de préstamo a interés variable,

a) ¿Es usted conocedor de que el interés futuro se calcula sumando un diferencial al tipo de interés de referencia pactado? SI/NO

b) ¿Comprende que los tipos de interés de referencia varían a lo largo del tiempo y que esta variación podría suponer un incremento de la cuota? SI/NO

5. Subrogación de acreedor

5.1.- ¿Conoce que puede cambiar de prestamista a través de un procedimiento llamado subrogación que conlleva la amortización total anticipada de su préstamo y tiene bonificaciones fiscales y arancelarias? SI/NO

6. Amortización anticipada del préstamo

6.1.- En la oferta que le ha hecho la entidad prestamista ¿está prevista una comisión por amortización anticipada?

– En caso de amortización total: SI/NO

– En caso de amortización parcial: SI/NO

– En caso de cambio de prestamista (subrogación de acreedor): SI/NO

6.2.- Comprende que esta comisión, de existir, sólo podrá cobrarse si la amortización anticipada produce una pérdida para la entidad prestamista que está deberá justificarle. SI/NO

7. Comisiones

7.1.- Tiene su préstamo:

– Comisión de apertura SI/NO

– Comisión de modificación de condiciones (novación): SI/NO

– Comisión de reclamación de cuotas impagadas: SI/NO

8. Incumplimiento

8.1.- ¿Ha comprendido usted que en caso de impago se le cobrará el interés de demora legalmente fijado sobre el importe que haya dejado de pagar? SI/NO

8.2.- ¿Ha comprendido usted que si el impago alcanza una determinada cuantía la entidad financiera puede declarar vencido anticipadamente el préstamo y reclamar a cada uno de los prestatarios la totalidad de lo adeudado? SI/NO

9. Ejecución hipotecaria

9.1.- ¿Comprende que el impago del préstamo puede conllevar la pérdida del bien hipotecado y su venta en pública subasta? SI/NO

9.2.- ¿Responde de esta deuda con todos sus bienes, presentes o futuros o sólo con el bien hipotecado? CON TODOS LOS BIENES/SOLO CON EL BIEN HIPOTECADO

9.3.- ¿Comprende que, si responde con todos sus bienes y el valor obtenido en la subasta de la finca hipotecada es inferior a lo adeudado, va a seguir debiendo la diferencia al prestamista? SI/NO

Artículo escrito por Héctor Chamizo   Twitter: @hectorchamizo

Centro de Estudios de www.tusolucionhipotecaria.com