¿Qué es el TIN fijo inicial?

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¿Qué es el TIN fijo inicial?

Existen conceptos con los que no estamos familiarizados, pero que necesitamos manejarlos en aras de no gastar más dinero del que debemos. Dentro del mercado hipotecario, durante los últimos tiempos se ha instaurado, dentro de los préstamos a tipo variable, un elemento que no era excesivamente conocido: el llamado TIN fijo inicial o TIN de salida. Una especie de sustitución de la comisión de apertura que tan mala fama había cosechado.

La entidades bancarias, con las políticas de los bancos centrales que están limando sus márgenes de beneficio por los bajos tipos de interés, han buscado nuevos caminos para trasladar los costes de formalización de los créditos a sus clientes nuevos. Nuevos métodos en aras de la búsqueda de la rentabilidad que cada vez se van dejando atrás.

Las sentencias del Tribunal Supremo sobre quién ha de pagar el impuesto de ‘Actos jurídicos documentales’, ha provocado que los bancos sigan planteándose el incremento de los TIN fijos iniciales para aquellos que se embarquen en la compra de una vivienda mediante la solicitud de una hipoteca.

Pero ¿en qué consiste realmente este concepto? Es un tipo de interés que vamos a pagar durante los primeros años cuando contratemos nuestra préstamo hipotecario. Es decir, a lo largo de un tiempo determinado, normalmente durante el primer o los dos primeros años, es la cuota no referenciada al Euribor que se abona. Un importe fijo previamente pactado con el banco.

Este TIN Fijo inicial está creado en las hipotecas a tipo variable y es muy similar a las comisiones de apertura cuando se concedía un crédito de este tipo. El usuario está muy acostumbrado a escuchar el término “comisión” y a salir corriendo. De ahí a que se hayan cambiado las fórmulas para suavizar una serie de cobros en los que la entidad buscar rentabilizar al máximo las aportaciones del cliente.

Durante los años que se está aplicando el TIN Fijo inicial, la cuota de la hipoteca no está referenciada al Euribor. Es decir, se considera que el Euribor es igual al 0 por ciento, en lugar de aplicarse los valores actuales del Euribor, y solo se va a tener en cuenta el diferencial.

En este sentido, han buscado una nueva manera de trasladar ciertos tipos de costes a los hipotecados. Ese es el papel del TIN Fijo inicial. El cliente haya realizado la contratación de una hipoteca deberá hacer el pago de un sobrecoste en los primeros años de la vida de la hipoteca para compensar los costes que le supone a las entidades bancarias la tramitación y administración de este tipo de créditos.

Para ello, es muy importante estar siempre informado previamente a la firma de una hipoteca para conocer todas las condiciones. En palabras de Ricardo Gulias, director de RN Tu solución hipotecaria: “comparar la oferta hipotecaria es esencial para intentar evitar sobrecostes de este tipo y por eso recomendamos el asesoramiento mediante intermediarios que están acostumbrados a tratar con los bancos”. De ese modo, el cliente tendrá más conocimiento y sabrá todo lo que hay en el mercado.

Cabe destacar que en la mayoría de las entidades bancarias se aplican comisiones de apertura en sus hipotecas, y se han incrementado de media un 1% respecto a los últimos años. Sin embargo, la mitad de las entidades bancarias en España aplicaban comisión de apertura durante el pasado ejercicio.

Artículo escrito por Héctor Chamizo   Twitter: @hectorchamizo

Centro de Estudios de www.tusolucionhipotecaria.com