¿Existe la posibilidad de las hipotecas negativas si los bancos siguen esta tendencia?

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¿Existe la posibilidad de las hipotecas negativas si los bancos siguen esta tendencia?

Muchas dudas emergen sobre el mercado hipotecario a nivel europeo y entre una de ellas la posibilidad de que se desarrollen las hipotecas negativas. La política del BCE europeo se mantiene desde el inicio de la crisis de 2008 y eso provoca que los tipos de interés se sitúen en niveles de mínimos históricos.

Como contexto, el Euribor a 12 meses entró en cifras negativas una vez que el Banco Central Europeo comenzó a tomar medidas laxas, lo cual alivió rápidamente las cuotas hipotecarias de muchos españoles. La cuestión es que puede suceder en el caso de que este indicador siguiese descendiendo. Se empezó a realizar especulaciones con la paradójica situación de cobrar intereses por tener hipoteca. ¿Habría la posibilidad de que los bancos paguen los intereses de los créditos hipotecarios?

Si el Euribor más el diferencial pactado en la firma de la hipoteca diese un resultado negativo, lo normal sería pensar que la parte de la cuota correspondiente a interés sea negativa, es decir, que reste de la cuota los siguientes doce meses. Otra alternativa sería que la cuota se mantuviese igual y que, en vez de restarse los intereses, esa cantidad sirviera para pagar más amortización de capital.

Un ejemplo sería si tenemos una hipoteca al Euribor +0,20 y el Euribor a 12 meses es -0,30%, el tipo de interés que se aplicaría en la cuota sería -0,10%. Esto se traduce en que, al calcular la cuota de la hipoteca de cada mes, la parte de intereses, en vez de sumar, restaría del total.

Frente a este panorama tan inesperado y poco habitual, se podría pensar que si no se ha previsto ninguna cláusula en la escritura de la hipoteca que lo evite, los intereses también deberían restar de la cuota. Sin embargo, esto no es tan fácil.

Según Ricardo Gulias, director de RN Tu solución hipotecaria: “no resulta tan fácil, dado que entran en escena diferentes consideraciones y se abre un debate nuevo donde se podría esperar una nueva oleada de reclamaciones a la justicia. De ahí que en muchos casos los bancos fijen el suelo en 0% para evitar la casuística que derivase en hipotecas negativas”.

No se trata de una circunstancia que afecte a gran cantidad de préstamos hipotecarios, ya que debe darse la peculiaridad de que el diferencial sea negativo, que no exista alguna cláusula en el contrato de la hipoteca que especifique que el tipo de interés siempre sea positivo, o alguna cláusula suelo que todavía tiene vigencia.

Aun así, hay expertos que consideran que la naturaleza de un contrato de préstamo es que el prestamista (la entidad bancaria) reciba una remuneración por el dinero que presta al prestatario (el cliente) y, que si se invirtieran los términos, ese debería tener nulidad. De igual manera se ha apuntado a lograr algún acuerdo para renegociar las condiciones hipotecarias.

Con todo, todo queda más nítido con la nueva Ley Hipotecaria, que marca el límite en el 0%. Una actualización normativa muy necesaria que principalmente aporta mayor protección al cliente ante su futura hipoteca.

El artículo 21 de dicha Ley (Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario), prohíbe las cláusulas suelo: “En las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés.”

Por otro lado, el apartado 4, especifica que, aunque no haya cláusulas suelo, el suelo siempre será el 0%, es decir que no puede haber hipotecas con tipos de interés negativo, o como expone el texto: “El interés remuneratorio en dichas operaciones no podrá ser negativo.”

Artículo escrito por Héctor Chamizo   Twitter: @hectorchamizo

Centro de Estudios de www.tusolucionhipotecaria.com