¿Qué es el acta de transparencia en una hipoteca?

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¿Qué es el acta de transparencia en una hipoteca?

Es frecuente que quien pretende acceder a la propiedad de una vivienda se vea sorprendido por la necesidad de tramitar la llamada “acta de transparencia”. ¿En qué consiste? Básicamente, es un concepto que se introduce en nuestro sistema de financiación inmobiliaria con la última reforma acaecida con la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

En el acta se constatan el cumplimiento de los requisitos de transparencia material, para lo cual es necesario acudir a la notaría con antelación a la firma de la escritura del préstamo hipotecario. Durante la visita, el notario elegido, inexcusablemente, por el futuro prestatario, de forma presencial y personal explica al potencial deudor el proyecto de préstamo y toda la documentación precontractual que la entidad financiera debe entregarle con carácter previo. La falta de entrega de los documentos implica la imposibilidad de proseguir con el proceso y conlleva demoras. Por ello, es muy importante que la entidad bancaria sea cuidadosa y facilite todos los documentos.

El acta lleva incorporado un test en el que el deudor hipotecario, así como aquellas personas que deben prestar su consentimiento a la hipoteca, responden a unas preguntas para que quede constancia de que son conscientes de los compromisos que van a asumir y de los perjuicios que podría derivarles su incumplimiento.

Esta tramitación termina con un juicio positivo del notario que desbloquea el proceso y deja abierta la posibilidad de contratar, en día diferente, cumpliendo los plazos legales, el préstamo hipotecario.

El acta tiene una finalidad social declarada: fortalecer la posición del consumidor de forma que no contrate un préstamo sin estar totalmente informado, para lo cual, el sistema legal, pone a su servicio de forma gratuita el asesoramiento del notario elegido.

Junto con la anterior finalidad, existe otra, no declarada y que, en mi opinión, es la que realmente inspira el sistema. Tras el acta, en la que el deudor hipotecario, fiadores, cónyuges afectados, hipotecares no deudores, declaran: En primer lugar, haber tenido a su disposición toda la documentación diez días antes de la firma del préstamo; después, Haber sido explicada la operación y sus dudas por el banco; también, haber asistido al notario para recibir durante un tiempo ilimitado todo el asesoramiento jurídico de la operación; y, por último, no tener dudas que formular. Ello conduce a hacer prácticamente inatacable la posición de la entidad bancaria.

Con el nuevo sistema ya no debería caber: “No sabía lo que firmaba… no me explicaron nada… el notario no me contó los compromisos que asumía…”. La realidad es la que es, en España existe una cultura proclive a diseñar la satisfacción de la necesidad de vivienda mediante el acceso a la propiedad. Suele ser imprescindible la contratación de un préstamo hipotecario para cubrir esa necesidad.

Al mismo tiempo, el sistema hipotecario no podía descansar sobre una legislación que posibilitaba cuestionar todo lo que hiciera una de las partes, el Banco, en todo caso, como sucedía con el régimen anterior.

Por ello, esa finalidad del acta, no declarada, se hace necesaria. Nos puede parecer mejor o peor la política bancaria, la situación económica de nuestro país, pero es lo que hay. Al notario, en el acta, no le corresponde hacer una función valorativa. Simplemente ha de explicar y constatar que el prestatario ha recibido los documentos y que conoce su contenido y consecuencias.

El sistema será mejor o peor, sin embargo, la realidad, es que, en general, todo el mundo sale satisfecho del acto de transparencia. Las explicaciones se adaptan a los conocimientos y práctica que transmite el interlocutor.

En unos casos, tras unos minutos de refrescar conceptos se concluye el acta, en otros, se emplean tiempos de una hora y media. No necesariamente por tener menor formación, al contrario, hay ocasiones en las que el potencial deudor ha estudiado concienzudamente toda la documentación y trata de aprovechar al máximo el asesoramiento notarial gratuito.

 

Artículo escrito por Héctor Chamizo   Twitter: @hectorchamizo

Centro de Estudios de www.tusolucionhipotecaria.com

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