¿Cuáles son las claves para el futuro hipotecario en 2019?

¿Realmente supone un éxito para el usuario la nueva ley de crédito inmobiliario? O, por lo contrario ¿las ventajas que pueda obtener serán contrarrestadas por las entidades bancarias en forma de comisiones? Son muchas las incógnitas que se esconden tras la nueva ley que se prevé su aprobación el próximo mes de marzo, así que hemos decidido entrevistar a nuestro experto hipotecario, Ricardo Gulias (CEO de RN Tu solución hipotecaria), para que nos hable acerca de las novedades que va aportar al sector esta nueva ley así como las consecuencias que se prevén tanto para el usuario como para el sector bancario.

Ricardo, si finalmente se lleva a cabo la aprobación de la ley, ¿cómo crees que va a afectar a las entidades bancarias?

La nueva ley de crédito inmobiliario se aprobará más tarde o temprano, y seguramente antes de marzo de este año, ya que lleva años demorándose porque ningún gobierno se atrevía a aprobar, y siendo una normativa europea, ese día tenía que llegar. La sentencia del AJD dio un impulso al gobierno ya que puso sobre la mesa de nuevo la transparencia en el mundo hipotecario, y ha dado un empujón a que el gobierno actual y todos los partidos que lo componen , se atrevan por fin a cerrar el tema.

Las entidades financieras son empresas , que deben una rentabilidad a sus accionistas, y de una manera o de otra van si o si a repercutir el coste a los particulares, mediante comisiones de apertura o mediante incrementos en los diferenciales o en el tipo fijo. No puede ser de otra manera, a pesar de que el actual gobierno diga que vigilará dichos incrementos. Las entidades para poder financiar ahora , si tienen que soportar de entrada y avanzar, porque recordemos que hay que pagar impuestos, y la factura del notario, registro y gestoría que se pagan al contado, están poniendo dinero de su bolsillo para que las personas nos podamos hipotecar, este coste para una hipoteca de 100.000 euros , es aproximadamente de en torno a 2500 euros de media. Con los diferenciales actuales que giran en torno al 1.1%, la entidad tardará en recuperarlo en bruto dos años y medio. Pero debemos recordar que las hipotecas se hacen para ganar dinero desde el primer día, y estamos haciendo que el banco retrase sus beneficios, a 4 años. Este escenario, no tiene sentido, y lo que es peor es insano para la economía general. Si la banca no da hipotecas, el mercado inmobiliario se frena de golpe, y hemos podido comprobar que nuestra economía se para. Debemos recordar que la hipoteca permite financiar la compra de una vivienda, el sueño de la mayoría de los españoles, a tipos de interés muy bajos y a plazos larguísimos. ¿Quién dejaría su dinero si fuera propio a esos tipos a ese plazo y a ese riesgo?

Necesitamos un mercado hipotecario rentable para la banca, barato (dentro de lo lógico) para el consumidor y transparente. Creo que con la nueva Ley estamos cerca de esto.

Por otro lado los plazos para ejercer la ejecución, que dará mucha más protección al consumidor, posiblemente provoquen que un freno en la concesión debido a un refuerzo del análisis de los perfiles, pero que es por un lado sano también tanto para el sector hipotecario, como para el propio consumidor.

A raíz del revuelo que hubo tras la sentencia del Tribunal Supremo y la posterior respuesta por parte del Gobierno acerca de que el impuesto AJD fuera a cargo de los bancos, ¿has notado que las entidades bancarias hayan hecho algún movimiento para contrarrestarlo? Si es así, ¿cuál ha sido la respuesta?

Hubo un momento de confusión, en el que se paralizaron las firmas en muchas entidades, y provocó innumerables reuniones de gabinetes de crisis en las cúpulas de las entidades. La banca empezó a asumir el AJD, y realmente en esos días no se vieron subidas de tipos. En general la banca se ha mantenido prudente en las subidas, y no se han visto subidas generalizadas, creo que por motivos de imagen, pero tenemos claro que las entidades (algunas ya lo han hecho) van a subir los tipos este próximo 2019, y a endurecer el riesgo.

En cuánto a las dos variantes principales de hipoteca (fija o variable), ¿la ley influye a favor o en contra a la hora de escoger una u otra?

Como ya hemos indicado los tipos se van a encarecer, y creemos que girará en torno al 0,10% – 0,25% para compensar el AJD y todos los gastos que asumirán las entidades. Creo que las penalizaciones por cancelar las hipotecas fijas, las harán menos atractivas, ya que además de encarecerse los tipo , al tener penalizaciones por amortización hasta el 2%, harán al consumidor elegir tipos variables atractivos.

Hablando del principal índice de referencia de las hipotecas, el Euribor, ¿qué evolución le prevés para este 2019?

El Euribor ha cerrado este mes de noviembre a -0,147. Prevemos un escenario casi plano para este 2019 del Euribor. Las hipotecas subirán, ya que partimos de escenarios negativos, pero serán del orden de subidas de 3-4 euros mensuales para hipotecas de 100.000 euros. Creemos que el Banco Central Europeo (BCE) empezará a subir los tipos en el último trimestre de este año próximo. La economía europea está tocada, con una incertidumbre política mundial total, pero especialmente la europea. Tenemos Brexit, tenemos incertidumbre política en España, con elecciones en primavera, tensiones económicas y de enfrentamiento Italia- Europa, Grecia, Hungría, y en general todo el antiguo continente con tensiones. La guerra comercial EEUU- China también está afectando a la economía general, y hará que el supervisor Europeo, se frene en las subidas para buscar estímulos en el consumo. A pesar de que hemos visto unos años 2016 hasta  2018 de incremento de ventas de viviendas en las principales ciudades de España, se está notando un enfriamiento en el alza de precios de las viviendas, que sólo es empujado por los increíbles precios que tienen los alquileres además de la escasez en las grandes ciudades. Un alquiler alto, motiva a comprar vivienda, y es el factor principal que ha lanzado al consumidor a animarse a comprar, de no ser así tendríamos un mercado inmobiliario muy frío. La nueva política de arrendamiento creo que va a volver a motivar la venta, ya que se han quitado garantías a los arrendadores, y van a salir más viviendas al mercado.

Además de lo dicho anteriormente, ¿quieres añadir algún factor que se deba tener en cuenta de cara al futuro hipotecario?

Como hemos dicho las hipotecas a partir de enero subirán de precio de una manera generalizada, para cubrir gastos.  Creemos que una vez pasado el segundo semestre volverá la lucha por las hipotecas con una bajada de nuevo  de precios, pero una vez los bancos hayan visto como evoluciona su cartera y su rentabilidad.

Veremos más viviendas en el mercado, por la nueva Ley de arrendamientos urbanos, y por la salida a la venta de grandes cantidades de inmuebles saneados que provienen de embargos bancarios de los años de la crisis. Los precios se contendrán con subidas sólo en zonas prime de las grandes ciudades. Este calentamiento  de las zonas prime provocará una subida de las zonas interurbanas de ciudades como Madrid y Barcelona a finales de año 2019, primeros del 20.

No creemos que el crédito se frene, pero sí que la banca va a endurecer sus criterios de riesgo, para evitar impagados futuros.