¿Cómo funciona el embargo hipotecario?

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¿Cómo funciona el embargo hipotecario?

El embargo hipotecario es ese concepto que todo el mundo quiero esquivar. Lo que nadie quiere oír y que se convirtió en altamente famoso durante la burbuja inmobiliaria. La burbuja hipotecaria trajo tras de si una gran cantidad de procedimientos de este tipo. Lo realmente importante fue la sensación de que no importaba para nada el tener o no tener un sitio dónde quedarse tras el desahucio, lo único que importaba era que los bancos embargaran las propiedades.

¿Pero cómo funciona todo este procedimiento cuyo nombre original es la ejecución hipotecaria? Esencialmente, es un procedimiento judicial bastante complejo por la naturaleza propia del contrato hipotecario.

En este tipo de contratos, el hipotecado no sólo responde de la deuda que contrae con la vivienda que compra, sino que también responde con todo su patrimonio y el de los avalistas. Esto dio situaciones en las que el ejecutado no tenía dinero para pagar la deuda, y además de verse embargado su patrimonio se veía embargado el de sus familiares.

Si bien se fueron dando situaciones en las que se proponían soluciones como la dación en pago y los alquileres sociales, todavía encontramos noticias en las que grupos sociales impiden a la policía el lanzamiento de la vivienda, haciendo piquetes y barricadas.

Es importante aclarar los diferentes pasos por los que tiene que pasar un proceso judicial para que se declare el embargo de una vivienda hipotecada. Estos procedimientos son bastante largos, y de hacerse sin seguir el procedimiento legalmente establecido podemos encontrarnos con nulidades de pleno derecho que retrotraen el procedimiento al último acto ejecutado legalmente.

El primer paso que realiza el banco a la hora de detectar un impago de la hipoteca es realizar un aviso de impago. El banco se interesa por el motivo del impago, además de cumplir con la obligación de preaviso previa a la demanda para que empiecen a correr los intereses de demora.

En este punto la entidad puede proponer diferentes soluciones, como la dación en pago, peor lo más probable es que si ve una situación de impago del crédito inicie el procedimiento, lo que suele suceder entre el primer y tercer mes de impago. La consecuencia indirecta del impago es la entrada en mora, lo que desenfoca en la inscripción en las listas de morosos como el ASNEF, de las cuales es realmente complicado salir.

El segundo paso es interponer la demanda de ejecución hipotecaria entre el Juzgado de primera instancia del domicilio de la vivienda. Aquí es el momento ideal para contar con una defensa jurídica adecuada, ya que puede dilatarse el procedimiento de manera bastante fácil si se cuenta con un buen letrado. Los letrados de Asistencia Jurídica Gratuita son una opción para aquellas personas que no tengan recursos.

En el curso del procedimiento se pide al Registro de la Propiedad que oficialice las cargas del inmueble, y se pide al Letrado de la Administración de Justicia que establezca el valor del bien. Aquí sabremos si nuestro patrimonio queda libre de cualquier embargo, o si de lo contrario respondemos con el mismo.

La convocatoria de la subasta tiene lugar entre el sexto mes y el primer año de impago, pero se puede dilatar. Esta se publica en varios boletines oficiales y en los tablones de los juzgados, y aquí lo importante es que se venda por un precio mayor del que se pagó para que el ejecutado no sufra ningún perjuicio patrimonial, aunque esto no suele pasar.

En el momento de la ejecución el banco puede quedarse con el inmueble por un 60% del valor del mismo, y es en este momento cuando el deudor pierde su propiedad y se decreta el lanzamiento de la vivienda.

 

Artículo escrito por Héctor Chamizo   Twitter: @hectorchamizo

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